口碑渐佳的高新一小 划片二手房升温了吗？
近几年，高新一小的口碑逐渐建立了起来，家长对这所学校的关注度不亚于昆明老牌名校。
去年，就有家长让我们去看看高新一小划片范围内的二手房，由于疫情和假期因素叠加，拖到了现在。
本期栏目，我们来看看高新一小（海源校区、科医路校区）划片范围内的二手房情况。篇幅限制，这次我们没有去高新一小经典校区。
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（下文中的图片均为云南好房、昆明楼市团队小伙伴苹果/华为手机拍摄，无调色）
今天提到的高新一小，虽然办学时间不算长，但是教学口碑不错，算是后起之秀。
尤其是高新一小海源校区和科医路校区，小升初表现优异，家长关注度持续上升。
高新一小海源校区和科医路校区均按照划片社区“人户一致”优先入学，且每套房产“六年一学位”。因此，想要就读这两所学校，比较稳妥的方式还是买房落户。
由于2023年小学招生范围还未公布，我们暂时将两所学校2022年划片范围列出来，可作为买二手房的一个参考（划片范围会有变化，最终以区教体局公布为准）。
高新一小海源校区2022年的小学划片范围为：国际花园榕苑、星竹园小区、桂鑫园、国际花园、锦兴苑小区、春光小区、活力空间大厦、 U 族部落、鼎易天城、磊鑫花园、留苑小区、傲云峰、水逸康桥、棕搁泉花园、新域盛景、中天花园、恒大名都（己交房部分，含大塘 1 至 4 组）居民子女及高新区管委会、部分进区企业职工子女。
高新一小科医路校区2022年小学划片范围为：泰和园、高新西房花园、高新苑、洪发小区、洪家营小组、南疆花园、博泰花园（戛纳小镇）、文翠园、万裕花园、红塔小区、腾龙苑小区、烟草科技园、黑林铺职工宿舍、城市星光大厦、云都国际、康宏小区、银盛苑小区（含云艺苑）的居民子女及高新区管委会、部分进区企业职工子女。
可以选择的二手房小区比较多，既有鼎易天城、傲云峰这样的高层电梯房，也有水逸康桥、百大国际花园这样的低密洋房社区。
房龄20年+的老小区，比如南疆花园、万裕花园有房源；房龄不到10年的次新小区，比如恒大名都、中天花园同样有房源。
本文提到的房源具体价格如下：
鼎易天城
鼎易天城算是在高新区的核心位置，周边有产业园区、大学院校、商场，只是离地铁站和划片的高新一小海源校区较远，步行距离均超过了1公里。
小区均为高层电梯房，其中六栋商品房封闭管理，公寓和写字楼开放式管理。
如果考虑学校+自住，封闭管理的住宅更加合适；如果只是为了读书落户，临路的公寓同样可以上学，租金优势较强。
1、小区环境
小区本身不算大，一共有13栋建筑。纯住宅和商用楼之间有比较明显的分界。
6栋商品房（含回迁户）和1栋幼儿园围合成一个封闭管理的住宅区，外围则是公寓、写字楼、独立商铺楼。
商用楼全部临路，为住宅区营造了相对安静的居住空间。
小区内部公区绿化面积不算多，主要以硬质道路为主。
绿化景观比较普通，选用的植物比较常见，栽种比较稀疏，但是可以看出有养护和修剪。
人造水景存在河水枯竭和水质发绿的现象，这种仅靠小区“内循环”的水景，更加考验物业的维护水平。
沿着小区内人工河，还设置了多个可以遮雨遮阳的小凉亭。
幼儿园就在小区里面，接送小孩比较方便。但是小区内的儿童游乐设施比较少。
小区外围的商住楼由于是开放式的，环境比较嘈杂和混乱。同样可以落户上学的是一栋椭圆形的公寓楼，临路一侧会有噪声影响。
2、户型与房价
以前的户型，惯用“偷面积”/赠送面积的方式，来提高得房率。
来看这套89㎡的两房，入户花厅/门厅和花园的位置其实是包含了赠送面积的。
有的业主会把花园空间改成书房、储物间或小卧室，相当于是一个“2+1”房的设计。
厨房窗户对着门厅，另一侧对着餐客厅，算是开放式厨房的设计。如果排烟条件不好的话，就会比较糟糕。
实地看了一下这个户型的房源，相较于大部分紧凑的小三房，这个户型的餐客厅空间稍微大一些，得房率还是不错的。
89㎡的这个户型最便宜的一套报价约107万，朝向和室内装修情况较差。另外一套高楼层的相同户型，朝向更佳（东南向），报价则要高出10万，117万左右。
小区整体单价在1.2w左右，近两年房价有所下跌。
临路的公寓同样有两房的户型，虽然是公寓，但是能落户带学位，两梯七户的配置也更接近住宅梯户比。
这栋公寓楼上有总价100万以内的房源，面积约82㎡，两室一卫，一进门就是卫生间紧挨着厨房的设计，估计很多人无法接受。
小区位置算是高新区产业比较集中的区域，周边又有两所院校，租金表现还算不错，两室带家具可以租到1800-2000元/月。
3、居住管理
小区纯住宅区这边的大门入口有保安值班，需要门禁卡才能进入。不过管理不是很严格，外来人员也能在业主进出时，找机会进入。
小区物业是碧桂园服务，物业费大概是2元/㎡/月。据我们实地观察，仅这个小区而言，还算比较负责。
有工作人员在检查公区的卫生工作，也有人修建树枝，路面卫生情况也还行。
土黄色的外立面，虽然不是很好看，但是耐脏耐旧。
楼栋门禁是人脸识别，比较有安全感。
点式楼设计，每层有多个防火门，防火门打开才是入户门，这就导致入户空间采光很差。有的防火门背后只有一户，有点“双重入户”的意思了，门外空间可以摆放鞋柜。
公寓楼单元门同样有门禁，应该有较多的回迁户。
4、购房风险
小区一直是高新一小海源校区的划片范围，教育资源的风险较小。离高新星光天地仅500米左右，加上已经成熟的社区底商，生活比较便利。
部分楼栋楼间距较近，还有一些西北向的房源，采光条件一般。
需要注意的是，公寓虽然民水民电，但是不能使用天然气。
新域盛景
更靠近海屯路的华飞新域盛景同样在高新一小海源校区的划片范围内，相较鼎易天城，新域盛景的楼间距更宽，建筑也更加扁平通透。
小区共10栋高层住宅，2t3和2t4，户型较多，从一房到四房都有。
但是房源主要是80多平两房和三房，以及130平左右的三房和四房。90-120㎡这个比较常见的面积段，反而没有房源，断层了。
1、小区环境
虽然是高层住宅小区，但是第一印象比较开阔，楼栋排布较分散。
小区容积率仅2.49，建筑密度19.7%，高层做到这种程度确实蛮不错的。
谁要再说高层做不了低密，可以拿这个小区打脸了。
小区进入大门有很高的棕榈树（或类似树种），两排各有8棵，还是比较醒目的。
临路一侧有带状绿化树，内部则有多块小树林，大量的常绿乔木，营造了植被茂密的景观。
水景较小，更像一个水台。虽然有水，还不如没有。
不过，对草皮的养护不到位，部分区域可以直接看到裸露的泥土。下雨天或植物浇水后，也会导致小区道路脏污。
儿童游乐空间不算大，游乐设施也比较少。
小区外围有社区商业，能够满足日常生活所需。临近海屯路一侧有一所幼儿园。
2、户型与房价
和鼎易天城一样，这个2008年过规的项目，在户型设计上，同样有“偷面积”的做法，甚至更加极端。
来看这个89㎡的户型，你以为三房已经是极致了？
其实能做四房！
虽然有点不可思议，但是赠送空间让89㎡四房成为可能。
除了已经设计的三个卧室，入户左侧有约8㎡的赠送面积，业主接房后可以做出一个小房间。不过空间上比较小，而且是离地面较高的小窗户，通透性差一点，但是做书房或储物间都没问题。
除了户型图上的设计，这个户型还可以改成另外一种三房。
入户旁一间小卧室，主卧不变，原始户型图上的两个次卧打通，变成一个卧室。
改造后，就可以得到两个空间较大的卧室。
我们看了一套改造后的二手房，空间上确实不像传统的89㎡紧凑三房，除了入户赠送空间改造的卧室，各个空间的面积和采光都不错。
客厅面宽约3.8米，主卧面宽约3米，次卧改造后面宽约4.4米。
当然这个户型也有缺点，除了前面提到的入户旁卧室空间有点压抑之外，入户花园和过厅较长（不过可以打上柜子当收纳空间），改造后的次卧中间有一个横梁。
另外，该户型是个端户，原本采光采阳条件很优越，但是部分户型分布的楼栋正好对着科发路和海屯路的交叉口，可能会觉得别扭。
89㎡的这个户型房屋内部状况比较好，挂牌价122w，单价将近1.37w/㎡。
这个小区的整体挂牌均价约1.2~1.28w/㎡，略高于鼎易天城。
租金的话，两个小区相差不大，一室房源租金约1500元/月，两室和三室可以租到2000元/月。
3、居住管理
小区出入口有门卫和岗亭，需要门禁卡出入，但是管理不算严格。
物业是华飞物业，物业费大概是1.8元/㎡/月。
人车分流，车位租金约350元/月，带产权车位卖10~13万。
楼栋有门禁，出入需要业主刷卡，比较有安全感。
4、购房风险
小区虽然靠近地铁4号线，但是正好在两个站点之间，两边都不挨着。
到大河埂站和海屯站的步行距离均超过了1公里。到较近的商业中心高新星光天地，约要步行13分钟。
部分楼栋外立面画满了白色圆圈，由于距离较远，不确定是不是墙面存在问题。
新域盛景周边有恒大名都、融创春风十里、傲云峰等高层小区，二手房房源较多，会对价格形成竞争。
小区近几年均在高新一小海源校区的划片范围内，教育资源风险较小，而且小区离学校较近。
戛纳小镇
戛纳小镇在高新一小科医路校区的划片范围内，米黄色外墙+砖红色人字坡屋顶的建筑风格，在一众大同小异的小区中脱颖而出。
小区外围的ABC座，是70年产权的公寓，据中介称买房落户也能读书。
户型面积较小，约37~54㎡，既有平层也有LOFT。37w左右就能买一套，投入较低，但是不适合自住，后面会讲到。
剩下的楼栋为一层两户的楼梯房，总高6-7层，面积段约88~143㎡。
1、小区环境
小区楼栋环形排布，进入小区有一定台阶，住宅区地势整体被抬高，这就使得部分楼栋一层有架空层。
容积率2，算是比较低密的小区。走在小区中，会有绿树成荫的印象。
小区景观树种比较丰富，而且栽种密度较高，经过十余年的养护，有较多高大的乔木。
因此购买低楼层（1-2层）时，要特别注意是否会被树木遮光。
小区3栋前面有人造的水景，不算特别大，但是水面至少保持了干净。
虽然是浅色的涂料外立面，而且房龄有15年+了，但是并不显旧。不太确定是不是后期重现刷过外立面。
儿童游乐设施主要是滑梯，小区内部还有社区综合文化服务中心，有室内运动娱乐场地，也有公共厕所。
小区外围有社区底商，能满足日常生活所需。
不考虑外围区域的杂乱，纯住宅部分整体会给人留下比较清爽整洁的印象。
2、户型与房价
这个小区大概是因为居住舒适度不错，住宅挂牌出售的房源较少。
根据某中介平台统计，该小区成交的32套房源中，仅有4套是住宅，其余28套均是一室的公寓。
来看一套128㎡的户型，四室两卫，各个卧室的均好性还是不错的。
这个户型比较方正，也做到了真正的南北通透。由于楼梯房公摊小，即使做成四房，也不显拥挤。
这套房源最终以172万成交，单价约1.34w/㎡。
该小区带电梯的平层公寓成交单价则不到1w/㎡，开放式管理、居住密度高是非常明显的减分项。
37㎡的平层公寓就是一室一厨一卫（无独立的餐客厅）；LOFT可以把一楼空间做成餐客厅，二楼做成卧室。
比较好的一点是，LOFT的层高有6米（一般是3.6~5.2米），楼上和楼下的空间都不会觉得太压抑。
不过，LOFT的挂牌单价也比较高，这套37㎡挂牌价53w，单价1.43w/㎡，甚至高于同小区住宅。
平层公寓和LOFT的租金表现也有差异，同样面积，平层租金约1000-1100，LOFT租金则能到1300-1500。
3、居住管理
小区住宅区出入口有门卫和岗亭，需要门禁卡出入。公寓楼则是开放式管理，由于住户较多，进出管理难度更大。
根据公开信息，物业是昆明汇润物业管理有限公司，不太知名，不确定服务水平如何。仅从小区公区看，打扫得比较干净，还有工作人员在疏通下水道。
电梯房物业费大概是1.82元/㎡/月，楼梯房物业费0.6元/㎡/月。
住宅区内部人车分流，但是公寓连着商铺的区域，地面停车比较混乱。体现在车位租金上，地下停车位月租250，地面露天停车位月租仅需150。
公寓仅一层住满就有42户，且租户较多，居住人员较复杂。如果只是满足上学需求，不考虑自住，投入成本更低一些。
如果还要考虑自住，考虑到孩子的学习环境，可能内部住宅更适合一些。
4、购房风险
中介称公寓是民水民电，但是只能用电不能用气。关于公寓是否能够就读高新一小科医路校区，建议还是要咨询一下区教体局。
住宅是楼梯房，房龄有15年+，存在一定折旧，在未来二手房市场竞争力会逐渐减弱。
如果是老人居住的话，还要注意楼层。不仅是当下，也要考虑未来几年是否爬得动高楼层（5、6、7层）。
小区离地铁3号线和4号线的步行距离均超过2公里，但是离二环快速线黄土坡立交口较近。
除了自带的社区商业，离金泰国际配套商业和西城COHO购物中心不远。
小区近几年均在高新一小科医路校区的划片范围内，教育资源风险较小。
戛纳小镇斜对面还有一个居住环境不错的小区——文翠园，同样在高新一小科医路校区的划片范围内。
据中介人员介绍，这个小区的居住环境不错，而且都是南北通透的板楼，且小区大门对着高新一中。
对居住品质要求更高的，或者有陪读需求的购房者可以同时关注一下这个小区。
南疆花园
与云师大附中一墙之隔的南疆花园，大概就是“孟母三迁”故事中最理想的“学宫之旁”。
云师大附中的陪读房+高新一小科医路校区的划片，原本一个平平无奇的老小区，也因此有了“光环”。
南疆花园从外立面颜色上可以明显分出两期，西侧贴白色瓷砖的为小区一期，以小户型为主；东侧粉色涂料的为小区二期，大户型居多。
小区对面就是农贸市场，周边是比较传统的街区商业，生活氛围还是蛮不错的。
1、小区环境
小区楼栋南北横向排布，除了一栋小高层是电梯房外，其他均是一层两户的楼梯房。
容积率2，但是和上文提到的戛纳小镇相比，南疆花园的楼栋排布更密，绿化景观更少。
而且由于南疆小区没有地下车库，车辆进入小区后大多沿路停放，这就导致：①小区道路拥挤；②停车位紧张；③比较小的孩子在小区内玩耍不安全。
小区绿化树种比较单一，缺乏层次感。部分低楼层住户会被高大的乔木遮阳。
一期和二期之间虽然是相连的，但是风格相差较大，简直不像一个小区。
二期的楼间距要比一期宽一些，除了亮眼的粉色外墙，南向的弧形落地阳台+铁艺栏杆也偏欧式风格。
小区有地段上的优势，但是居住环境这一点上，确实比较一般。
2、户型与房价
南疆花园在该片区也算一个知名度比较高的小区，但是让人意外的是，挂牌房源却很少。
安居客上仅5套房源在售，贝壳上仅3套。两个平台都只有1套房源出租。如果考虑这个小区，建议去小区周边的小中介门店看看，房源可能还会更多一点。
另外，对面的万裕花园也有类似南疆花园一期的房源，同样在高新一小科医路校区的划片范围，可以对比一下两边房源的价格。
来看一套77㎡的户型，两室一卫。（由于年代久远，且网上房源较少，没有正经的户型图。云南好房根据实地看房的印象画了大致结构）
这类老小区的房子有一个很大的特点，就是实得面积一般要大于证上面积。所以77㎡的两房，两个卧室都不小。
但是在户型设计上，也有落后的地方。
以这套房源为例：卫生间在厨房旁边，且离卧室比较远，离餐厅比较近；没有设计外阳台，需要在防盗笼里面晾晒衣物。
这样的两房户型，在南疆花园和万裕花园的挂牌价在83~88w左右。楼梯房顶楼和中低楼层的差价还是比较明显的。
南疆花园二期挂牌房源单价约1.1~1.2w/㎡，只是面积段偏大，以四房和五房户型居多。
小区的租金表现不错，两房的月租在1500-2500左右。不过由于小区租客主要是为了陪读，安静第一，临科锦路一侧的房源就不太受欢迎，即使租金低很多，也较难租出去。
3、居住管理
小区出入口有门卫和岗亭，外来车辆登记电话信息后，也能进入小区。
小区道路两侧车辆停放较多，没有固定车位。工作日的白天车位就比较紧张，晚上估计车位更加不够用。
根据公开信息，物业是云南南疆物业管理有限公司，物业费比较便宜。
各单元楼上都有门禁，相对还算安全。
4、购房风险
小区房龄已经是20年+，购买之后想要再转手难度加大。
部分户型设计落后，重新装修和改造也是一笔费用。另外，停车也确实不方便。
小区周边的戛纳小镇、文翠园、腾龙苑、红塔花园同样在高新一小划片范围内，且离云师大附中、高新一中都不远，南疆花园作为学区房和陪读房的优势不够大。
南疆花园同样处于地铁3号线和4号线之间的位置，步行距离均超过2公里，但是门口就有公交车站。
小区除了对面的农贸市场，外围街区也有较多商铺，生活便利性不错。
南疆花园近几年均在高新一小科医路校区的划片范围内，教育资源风险较小。
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不可否认，一所好学校确实能带动划片范围内二手房的成交。但是，今天的文章绝对不是为了炒热某个片区的房价，只是给有相关需求的购房者一个参考。
高新一小三个校区划片范围较大，因此三个校区生源上有一定差异，其中海源校区和科医路校区口碑要优于经典校区。
最后还是那句话，要不要为了上学而买房，大家要自行判断。
END
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